手房买卖要看原房产的性质了，有房产证的直接办理过户就可以。
1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。
2、第一次过户要交纳1.75%的讫税（财政部门收取）
3、6元/平方米的手续费（房管局收）
4、房屋评估费按评估后总价的5‰收（评估事务所收）
5、公证费最高300元
无证的就要办理合同更名了
1.和新的买主签订一个买卖合同, 写明价格和过户的方式等等
2.打个退房报告给开发商, 说明是自愿退房.
3.新的买主与开发商签订买卖合同, 签订的价格与你从开发商手里买的价格是一样的.
4.新买主与开发商签订合同之后马上付款.这个款项是你卖房的价格.
5.同更名会涉及到一个合同更名费，额度大概和过户是一样的。
只有有房产证的产权才可以去银行申请贷款
操作起来比较麻烦，你可以看一下我的个人资料，希望能帮上你的忙。

注意看我上面回答，只有有房产证的二手房才能办按揭。否则你想贷款只能拿其他资产抵押了。
流程大致会包括：去银行申请，银行会给你做个资产评估，通常要比你实际价格低一些；然后银行只会贷给你评估价的70% ,其他剩余的种种费用就要付现了。

我准备在西安市买一套二手房，证过五年了，不经中介的话需要什么流程，向谁交什么费用，分别是多少？

西安市二手房交易费用如下：
1、交易手续费：(1)住宅6元/平米;(2)非住宅10元/平米;(3)房改房，经济适用房，安居工程房3元/平米。
2、土地收益金：房改房按房屋成交价格的1%征收;经济适用房按经济适用住房面积部分相应价款15%征收;安居工程房按成交价格的2%征收。
3、登记费：(1)住宅：80元/套;(2)非住宅：550元/宗。
4、核档费：私产50元/证;单位产100元/证。
5、营业税：根据财税【2011】12号文件规定，自2011年1月28日起，对个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
6、个人所得税：根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，此所得为财产转让所得，由卖方缴纳。
计算公式：财产转让所得*20%(财产转让所得=本次交易价格—房产原价—原缴纳契税—本次缴纳的营业税、城建税及教育费附加、印花税)
7、契税：缴纳比例为3%。根据契税政策规定， 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。此优惠政策自2010年10月1日起执行。

西安市二手房过户流程如下：
1、甲乙双方在敲定房屋成交价格、交房日期、过户时间后首先应填写制式的房地产买卖契约。
2、申请人填写西安市私有房屋权属登记申请书，按房产证内容填写房屋权属情况。
3、权利人或申请人持房产证所有权证，身份证到房管局二楼进行查档，然后调取房屋分层分户平面图。
4、持上述所有资料到西大街116号西安市房地产交易中心一楼大厅私房科办理房产过户手续。要求权利人（持身份证、结婚证）和共有人（持身份证、结婚证）、申请人（持身份证、结婚证）到场，填写询问笔录并在工作人员面前签字按手印，工作人员进行录入，受理。然后领取房屋权属转移登记业务受理单，凭此单在20个工作日后缴纳契税、鉴证费后领取房屋所有权证。