大家好，我是勇谈。7月25日凌晨零点，广东省东莞市住房和城乡建设局联合11个部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知发布9条新调控政策，其中重点包括：调整商品住房限购政策，非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的，须提供2年内连续1年以上社保证明；购买第二套商品住房的，须提供3年内连续2年以上社保证明，暂停向其销售第三套商品住房；同时商品房入市交易时限从办证后2年延长到3年。此次东莞调控在24日座谈会后立马出台这样的调控，不得不说是一次“补救”的机会。在这样的情况下大湾区还有捡漏的机会吗？劝君谨慎。借此机会简单谈谈我的观察。

东莞7月25日凌晨发布的调控信号，其实还是建立在打击投资风的基础上，从需求端进行抑制加强限购政策其实是多数城市都会采取的办法，不过往往是限购跟限售是同时推出的目的也很简单就是为了抑制房产投资风对于多数的房产投资者来说投资房产都讲究一个“快”，尤其是在2010年以前国内机构炒房盛行的年代（比如：温州炒房团等），炒房团跟房企合伙一块抬高房价，然后让普通购房者买单的情况屡见不鲜。不过随着2018年后专业房产投资机构退出，越来越多的民间投资者开始成为主流，其中不乏是拆迁安置和民营企业老板。毕竟在他们眼中“辛苦一年真的没有投资房挣得钱多”。那么对于这些人来说限购、限售基本会让他们冷静下来。几点观察：

对于如今的房产投资者来说其实最理想的状态是“拿到房本就赶紧出手交易”，不过随着限售时间的持续推移房产投资者的持有成本在不断增加。大家需要知道的是如今进行房产投资的人群中有相当大的一部分或多或少采取了“杠杆资金”的方式，杠杆资金使用的最大弊端在于越是后期还款压力越大。今年疫情期间不少原本的购房者急于出售房产的很大一部分原因就是杠杆资金压力下资金周转出现问题，在即将违约的前提下出售房产是最佳选择。限购、限售、限贷等多数一二线城市都会采取的房产调控措施，不过力度大小有所不同而已。类似于东莞等这样的南部和东部经济较发达的区域来说，投资风始终处于比较旺盛的情况，更何况这两个区域始终都是国内经济和产业发展较为发达的区域，人均收入水平也是不错的。东莞调控进一步收紧释放的信号也十分明显，“抑制房产投资风”，从需求端调控也是地方经常采取的办法24日国务院副总理支持的一次“房地产座谈会”进一步定调了下半年房产调控的方向。“房住不炒”，不把房产作为短期刺激经济的手段等再次被提起，尤其是此次还邀请了长沙等这样房产调控比较成功的城市作为学习交流的对象。不得不说高层为了维持房地产市场基本稳定，打击房产投资风也是煞费苦心。从某些方面来说，房产投资风到底能不能管得住？关键还是看地方的态度。东莞此次继续收紧调控，无疑会对于当地的房价造成影响，消息出台后已经有部已经有不少房主降价出售房产。

大湾区作为国家战略之一，未来在经济和产业发展上得到的支持和发展空间巨大，不过房产投资风的最佳期在2018年已经过去了目前来看大湾区的主要城市都已经被点名过，已经是重点监控对象，尤其是此次座谈会的10座城市中大湾区的城市就有两个粤港澳大湾区的房价从提出到得到国家认可这段时间已经经历了一波房价大涨，其中惠州、佛山等城市的房价上涨最为明显，而且因为投资因素、政策因素引起的房价上涨已经不是一波，而是几波。

以惠州为例，图上所示是近3年来惠州新建商品房销售价格走势图。可以看到惠州的房价从2017年下半年开始起码经历了3波上涨，2018-2019年大湾区合作的信号发出之前已经赢来了一波政策性上涨；2019年粤港澳大湾区得到批复瞬间吸引了大量的资本涌入楼市，惠州房价在2019年维持了高速增长；2020年3月份后随着经济复苏，大量闲置资金又一次瞄准了房地产市场，惠州房价又一次上涨开始。可以说，仅仅从惠州的例子就可以看出，大湾区的房价上涨基本都是建立在投资和政策的因素上，而这两年注重打压的就是这样的房价不正常上涨。各位觉得大湾区的房价还能继续上涨多久？

粤港澳大湾区的批复确实刺激了东莞等城市的房价，这在现有国内经济环境下是不可避免的，不过想要继续捡漏？劝君谨慎过去国内楼市就是资本市、政策市，国内经济和产业越是发达的地区房产投资风越是旺盛，目前这样的局面已经在改变珠三角地区是国内最为发达的地区，坐拥广州、深圳两座一线城市，紧邻港澳的地理位置决定了这个区域根本“不差钱”。只要给予资本一定的利润回报，资本就会蜂拥而至，楼市就是这样。更何况国内楼市的现状始终都是政策市、资本市的本质没有改变。几点观察：

从2018年开始国家逐渐加大了对于资本市场的管控，融资端调控等的实施使得大量违规、杠杆资金很难进入楼市。对于房地产市场的态度仔细回想起来2016年底就开始转变了，最明显的态度就是“哪怕GDP增速低于7%，也不再次搞房产刺激拉动经济”，说明房地产在高层的眼中已经不是最优选项。这种态度一直持续到现在，2020年疫情都没有能有丝毫改变。股市、杠杆资金等流入楼市是导致房价不正常上涨的主要原因，这点大家早已心知肚明。国家重振经济的思路在转变，此次疫情后全国各地开始发放“消费券”就是最典型的例子。这里面包括国家税务部门的大量退税，给消费者发放消费券，针对不同行业发放不同额度的消费券等让这些资金更加准确的进入到所需要的行业。这样的思路跟过去的“大水漫灌，楼市占多半”完全不同，可以说精细化的资金流入方式将进一步削弱进入楼市的违规资金数量。房产是投资品的属性正在被慢慢削弱，近10年来国内住宅商品房的供应面积已经严重过剩，大湾区的房产“捡漏不得”图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，经过简单计算近10年累计销售住宅面积超过120亿平米，按照2019年住建部公布的人均40平米的标准，足够3亿人居住；而近10年来实际城镇人口流入不过1.78亿，理论空置率已经达到40.6%！可以毫不客气的说“如今房价还在持续上涨的关键支撑因素就是资本”。

综上，东莞调控释放了的信号也十分明显“加强房产调控，抑制房产投资”，大湾区的房价经历了3年多的上涨后，政策和资本推动作用已经逐渐减弱。此时要想“捡漏”，恐怕后期就需要找大量的接盘侠了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

从东莞及其他热点城市近期对房地产调控措施作出的密集调整可以看出，国内“稳房价”和“房住不炒”的调控基调有收紧的趋向，也对近期因过热的迹象所形成的负面影响进行有力的疏导，市场也可从中感受到国家对房地产行业调控的决心。而大湾区虽然很有发展潜力，但是在“房住不炒”的引导下，还是需要以自己的需求导向为出发点，重自住而轻投资是比较理性的风险规避前提。

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东莞改善调控是为了镇住房地产市场的躁动，而结合其他热点城市密集调整调控措施的举措来看，“适当收紧”或将成为下半年大城市中的普遍现象。

2020年上半年，因网络上一份楼市冰山指数把东莞的房价涨幅排在了第一名，在网上引发了网友的广泛关注和热议，使东莞的房地产市场成功地吸引了全国人民的目光，虽然当地有关部门很快以大体平稳的现状澄清了相关情况，但其内部不少热点区域在上半年出现了大幅上涨却是可以从当地有关部门的数据能够证实得到的事情。

与此同时，东莞从市场成交到土地成交，数据表现和市场舆论都显得躁动不安，特别是当地的舆论导向出奇的一致，使市场过热的迹象表现得非常明显。而东莞原有的楼市调控在同级别的城市中可以说是相当宽松的，加上地区的概念炒作，也让很多人有了可乘之机，这样的市场表现，无疑会把有关主管人员推向“房住不炒”和“稳房价”对向的风口浪尖。

这次东莞对房地产市场的收紧，不管是不是迫于市场过热和舆论的压力，适时的调整和引导都是非常重要和有效的。

而结合近期几大热点城市陆续收紧房地产调控的举措来看，国家对房地产调控的主调显然并没有放松，可以理解背后给热点城市所施加的压力并不会小，所以有过热迹象的大城市，后续调控不断被收紧以维持市场平稳发展也将大概率会成为常态。

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楼市收紧与大湾区的发展前景并不冲突，大湾区依然是国内最有发展前景的区域城市群之一，为中短期压力的消化和长期保值提供支撑。

国内城市发展中最有实力和前景的莫过于京津冀、长三角和大湾区这三城市群，而这些区域的发展已经上升到国家战略的高度，未来凭借自身已经拥有的优势和发展规划布局的扶持，地区发展无疑还将会取得更进一步的提升。

而随着大湾区发展规划的落地，拥有全球竞争力的海湾城市群的发展蓝图也将在以后不断得到实现，未来大湾区内各城市将协同合作，其同打造世界级的科技创新产业平台、世界级的金融重镇和世界级的商贸中心，使大湾区成为中国在世界上的一个名片，与世界其他三大湾区直接竞争。

在这个过程中，产业的融合、升级，资源的吸引和科技的进步、金融市场的发展和繁荣、湾区内各城市从地域到经济上的不断融合和发展都是可以期待的，从现在的情况到蓝图的完全实现，无疑还会发生巨大的改变。

当然这些改变需要一个不断发展的过程，且这个过程并不是三五年这样的短时期内就可以完成，它大概率真会是一个长期的过程，而房地产作为城市规划发展的重要联生物，也将会在区域发展过程中上循环上演着短期透支与阶段调整并存的现象，放眼全球三大湾区中主要城市的房地产市场，长期保值的意味还是很浓厚的。

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即使湾区具有发展潜力，但也应该以需求为导向，避免盲目“捡漏”而导致短期的风险。

虽然大湾区具有良好的发展潜力，但也不代表可以随便“捡漏”，在“房住不炒”和“稳房价”的影响下，再加上长效调控及未来房地产税的影响，房产的投资属性有望会进一步降低，从而更加偏向于向居住需求的引导。

这种背景下，像最近东莞出现的一些热点区域可以用一套房子在半年内赚过百万的现象就增加了很多不确定性，假如调控真的实施到位，再加上后续的措施跟上，房价再出现这样的波动的概率就要减少很多了，那么如果抱着“捡漏”这样的心思去购房，投机的成份就很浓了，短期内就可能需要承受房价不涨所带来的成本压力。

毕竟对于非自住的人来说，房价不涨、那怕涨的幅度不够，都将不能消化资金成本，况且还很难保证若干年后出台的房地产税不会增加非自住型的持有成本，如果以后也像世界其他湾区一样增加了持有和交易的成本，那么大概率将结束以往炒卖需求所赖以存在的根基。

因此个人的需求是规避风险相当重要的因素，相对于炒作或短期持有，长期自住的需求不需要太有这方面的担心，在湾区中的重点城市，中短期内房价在透支和调整当中循环也是正常的现象，但长期来看还是很有机会在消化了目前的泡沫后再随着社会经济的发展而协同发展的。

那么长期居住的人在享受房产的居住价值的同时，也有望通过长时间的推动来获得相对保值的效果，如果从这个角度来看，在房价有高有低的东莞，不同区域价格分布并不均衡，且二手房市场价格分布相当丰富，落差也较大，甚至不少比江浙两省很多三四线城市的价格还低，对于有居住需求的人来说还是值得详细计划的。

综上，东莞的调控及近期很多热点城市对楼市调控措施作出调整，都说明了“房住不炒”和“稳房价”的基调并未改变，包括东莞在内的热点城市也将大概率在后续也保持收紧的状态，向市场传导出明确的坚持房地产市场平稳发展的信号，而大湾区虽然有发展前景，但当地的房地产市场也需要接受引导，所以也应该以自身的需求为导向，重自住而轻投机则可以规避不少的风险。